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CRAZY SPICEへ…

今年もよろしくお願いします!

お昼は太助と、ファイターズなCRAZY SPICEでカレー♪
お店の方に優しくしていただき、ルンルン気分の太助でした。

なんかすごくイイにおい…by 太助
太助クレイジースパイス

CRAZY SPICEのHPはこちら
       ↓
http://www.crazyspice.com/curry/
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テーマ : わんことの生活 - ジャンル : ペット

事業保険を上手に活用するなら…

何かと気忙しい年の瀬ですね。

さて今回は、前回少しだけお話した事業保険についてです。
法人で保険契約をする事業保険は、リスク対策のみならず、事業承継
や経営者の退職金準備、従業員の福利厚生等、様々な用途に活用でき
ますが、支払う保険料の一部または全部を、会社の経費(損金)にできる
ので、節税効果も期待できます!

例えば、利益が毎年1,000万円あって、270万円の税金(実効税率
27%)を支払っている法人が、利益の半分の500万円を事業保険の
保険料に充当した場合、保険料が全額損金として認められる保険なら、
税率の高いところで所得が少なくなりますので、150万円が節税でき、
実質の保険料負担は350万円ですむことになります。

また、将来その保険を解約すると解約金が戻ってくる保険なら、簿外に
資金をストックしておいて、そのお金を例えば会社の事業資金や、経営
者の退職金にあてるなど、必要な時に使うこともできます。

仮に、加入して5年後に解約した際に、払った保険料の9割が戻ってくる
保険なら、先程の例だと5年間で保険料累計2,500万円に対して、5年
後の解約金は2,250万円ですよね。
さらにこの場合、5年間で節税額の累計は750万円ですから、実質的な
保険料負担の累計は1,750万円ですんだことになり、この税効果も
加味すると、実質の返戻率(保険料に対する解約金の戻り率)は128%
といえます。

そして5年後、この保険の解約金を、社長の退職金に充てるとすると…
保険に入った場合、5年後、税引後の法人所得累計は1,900万円と
なり、保険の解約金2,250万円で社長の退職金を払えば、退職金
支払いに伴う収支はプラスマイナス0円ですみますから、その時点の
残高はそのまま1,900万円です。
一方、この例でもし保険に入らなければ、5年後、税引後の所得累計は
3,650万円ですが、そこから社長の退職金を2,250万円取り崩すと、
その時点の残高は1,400万円に減ってしまいます。
つまりこのケースでは、保険を活用して節税しながら簿外にお金をストッ
クしたことで、500万円多くお金を残せたことになりますね。

但し、払った保険料のうちいくらを損金として計上できるのか、例えば
全部なのか半分なのかは、保険の種類によっても、契約年齢や契約
期間によっても異なります。
また、払った保険料に対する解約金の返戻率や、解約金がピークとなる
時期やそのピークが続く期間も、保険の種類や契約年齢によって違って
きます。

ですから事業保険に加入する際には、ただ目先の決算対策上、経費を
増やし税金を減らせれば良いということではなくて、お金を蓄えるなら、
いついくら受け取り何に使うのか、出口戦略も視野に入れてプランニング
を行い、目的に合わせて比較優位な商品を、選択する必要があります。
また、受け取った解約金は法人の利益となるので、それと相殺できるよう
な経費となる使い途を考えておくことも、大切ですね。

それでは、良いお年をお迎え下さい…

テーマ : ファイナンシャル・プランナー(FP) - ジャンル : ファイナンス

不動産賃貸業法人化の手法

前回は、不動産賃貸業を法人化するメリットについてお話しましたが、
そもそも、長いお付き合いのある大家さんにその話をすることになった
のは、大家さんからここ何年か、不動産経営以外の事業についての
ご相談を、承る機会が多くなっていたからです。
大家さんは、複数の会社を経営されるオーナー社長。

オーナー社長の中には、社会や諸制度の変化に対応し、経営に生か
そうとしている方が多いですが、税金面や、人事や社会保険、資金
調達などの経営面で、様々な悩みを抱えている方もたくさんいらっしゃ
います。
そんな社長さんたちが、税理士さんや社労士さんのサポートを必要と
されているのはもちろんですが、幅広く何でも話せる相談相手がほしい
という方も、少なくないように思います。
そして税金については、「よくわからないままに申告期限を迎えた!」
「今のわが社の状況に合った提案をしてほしい…」というお声を耳に
することも…

オーナー社長である大家さんからも、税金の悩みは以前からお聞きして
いましたが、「節税対策で保険に入ったんだけど…」というご相談を受け
たことを機に、不動産経営以外の事業運営についても、税金面や経営
面のアドバイスをさせていただくようになりました。
大家さんは加入した保険については、保険料は全額経費になるものの、
将来その保険を解約するにしても、払った保険料に対する解約金の戻り
が少ないと心配されていて、もっと比較優位な加入の仕方があるなら、
見直しをしたいということになりました。

事業保険については、ただ単に今節税できれば良いという入口だけで
はなくて、将来その保険をどのように活用していくのか、という出口まで
の道筋をアドバイスする必要があります。
大家さんには、会社経営の展望をお聞きしたうえで、適切な退職金対策
も必要なのでは…というお話もしました。

事業保険についてはまた次回お話したいと思いますが、併せて大家さん
からは、ご自身の今後のライフプランや、不動産を含めたご資産の相続
や事業承継についての考えをお聞きする機会もあり、現状の、不動産
収入やその管理の負担が、オーナー個人に集中している問題への対策
として、この機会に不動産賃貸業の法人化も検討されてみては…という
ことになりました。

まずはご資産を俯瞰してみて、不動産については、将来的に処分換金
するものと、メンテナンスをして保有するものに分けたうえで、将来的に
所有し続ける家賃収入が発生する建物は、個人から法人へ簿価で売却
しました。
個人の手元資金を一旦法人に投入し、法人が個人から購入する形、
つまりお金の流れとしては、出したものがもどってくるということですが、
建物売買契約書を作成し、法務局で売買に伴う所有権の移転登記を
行いました。

そして法人名義の建物の敷地は、個人が法人に貸すこととし、個人と
法人の連名で税務署に、「土地の無償返還に関する届出書」を提出しま
した。
この手法で、権利金の認定課税を避けて、土地の相続税評価額を20%
減額することができ、今回のケースでは、貸家建付地以上の評価減が
期待できます。
土地の80%を底地権として個人(地主)が持ち、20%を借地権として
会社が持つイメージですね。
土地の賃貸借契約書を作成し、法人から個人への地代は、固定資産税
の3倍程度に設定しました。

あとは、大家さんの長年の実績と信用で、金融機関の了承も得られて、
管理スタッフの面接や役員の登記、社会保険の手続き等々も終え、よう
やくひと安心しました!

テーマ : ファイナンシャル・プランナー(FP) - ジャンル : ファイナンス

太助の増毛旅 2018~ホッチャレにびっくり編

こんにちは、柴犬の太助です。

もうすっかり秋ですね…
増毛は、海にも川にもサケがいっぱい!!

テーマ : わんことの生活 - ジャンル : ペット

不動産賃貸業を法人化するメリット

早いもので、今年も残すところあと3ヶ月余りですね。

昨年から大家さんのアパート建て替えに関して、市場調査から建物
コンセプトの立案、建築屋さんとの打ち合わせ、入居者募集等々
お手伝させていただいてきましたが、不動産賃貸業の法人化も含め、
ここへきてようやく一段落です。

不動産賃貸業の法人化は、事業承継対策として検討される大家さんが
多いですよね。

個人が将来的に所有し続ける予定の建物を、法人に移転することで
相続財産を減らし、その敷地は個人が法人に賃貸借することで、相続税
評価額を減額することが可能となります。
また、ご親族を法人の役員として役員報酬というかたちで、贈与税は
払わずに生前贈与を行うことで、相続税の納税資金対策も可能となり
ますし、ご親族は将来にわたって安定した不動産収入を、受け取り続け
ることも可能となります。

法人が支払う役員報酬は全額経費ににできるので、個人で不動産収入
を得ている場合に比べて、所得税を節税できます。
また、役員報酬には給与所得控除があるため、個人のケースと比較
すると、役員が複数いれば節税効果が高くなります。

そもそも、近年は所得税・相続税と言った個人に課せられる税金は
増税の方向、法人税は税率が引き下げの方向にありますし、所得税等と
法人税等では税率が異なり、一般的に所得が上昇するにつれて、法人
形態の方が納税額が安くなることが多くなります。

そして何より、経営面のメリットが大きいですよね。
不動産管理会社を設立し、専門のスタッフを自社で確保して管理体制を
確立することは、アパートの入居を促進し、継続的な満室経営を目指す
うえで有利です。
つまり資産を永続的に維持管理し、比較優位な賃貸経営を継続する
ための得策と言えるでしょう。

そんなわけで、私が不動産管理会社の一役員として、税理士さんとも
相談しながら携わった、不動産賃貸業法人化の流れについては、また
次回にお話したいと思います。

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