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不動産賃貸業法人化の手法

前回は、不動産賃貸業を法人化するメリットについてお話しましたが、
そもそも、長いお付き合いのある大家さんにその話をすることになった
のは、大家さんからここ何年か、不動産経営以外の事業についての
ご相談を、承る機会が多くなっていたからです。
大家さんは、複数の会社を経営されるオーナー社長。

オーナー社長の中には、社会や諸制度の変化に対応し、経営に生か
そうとしている方が多いですが、税金面や、人事や社会保険、資金
調達などの経営面で、様々な悩みを抱えている方もたくさんいらっしゃ
います。
そんな社長さんたちが、税理士さんや社労士さんのサポートを必要と
されているのはもちろんですが、幅広く何でも話せる相談相手がほしい
という方も、少なくないように思います。
そして税金については、「よくわからないままに申告期限を迎えた!」
「今のわが社の状況に合った提案をしてほしい…」というお声を耳に
することも…

オーナー社長である大家さんからも、税金の悩みは以前からお聞きして
いましたが、「節税対策で保険に入ったんだけど…」というご相談を受け
たことを機に、不動産経営以外の事業運営についても、税金面や経営
面のアドバイスをさせていただくようになりました。
大家さんは加入した保険については、保険料は全額経費になるものの、
将来その保険を解約するにしても、払った保険料に対する解約金の戻り
が少ないと心配されていて、もっと比較優位な加入の仕方があるなら、
見直しをしたいということになりました。

事業保険については、ただ単に今節税できれば良いという入口だけで
はなくて、将来その保険をどのように活用していくのか、という出口まで
の道筋をアドバイスする必要があります。
大家さんには、会社経営の展望をお聞きしたうえで、適切な退職金対策
も必要なのでは…というお話もしました。

事業保険についてはまた次回お話したいと思いますが、併せて大家さん
からは、ご自身の今後のライフプランや、不動産を含めたご資産の相続
や事業承継についての考えをお聞きする機会もあり、現状の、不動産
収入やその管理の負担が、オーナー個人に集中している問題への対策
として、この機会に不動産賃貸業の法人化も検討されてみては…という
ことになりました。

まずはご資産を俯瞰してみて、不動産については、将来的に処分換金
するものと、メンテナンスをして保有するものに分けたうえで、将来的に
所有し続ける家賃収入が発生する建物は、個人から法人へ簿価で売却
しました。
個人の手元資金を一旦法人に投入し、法人が個人から購入する形、
つまりお金の流れとしては、出したものがもどってくるということですが、
建物売買契約書を作成し、法務局で売買に伴う所有権の移転登記を
行いました。

そして法人名義の建物の敷地は、個人が法人に貸すこととし、個人と
法人の連名で税務署に、「土地の無償返還に関する届出書」を提出しま
した。
この手法で、権利金の認定課税を避けて、土地の相続税評価額を20%
減額することができ、今回のケースでは、貸家建付地以上の評価減が
期待できます。
土地の80%を底地権として個人(地主)が持ち、20%を借地権として
会社が持つイメージですね。
土地の賃貸借契約書を作成し、法人から個人への地代は、固定資産税
の3倍程度に設定しました。

あとは、大家さんの長年の実績と信用で、金融機関の了承も得られて、
管理スタッフの面接や役員の登記、社会保険の手続き等々も終え、よう
やくひと安心しました!

テーマ : ファイナンシャル・プランナー(FP) - ジャンル : ファイナンス

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