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資産としての不動産とは?

前回までは金融資産についてお話してきましたが、今回以降は不動産
について、お話していきたいと思います。

不動産の運用方法は、1つは売却つまり処分換金すること、もう1つは
賃貸することの、大きく2つに分けられます。
マンション、アパート、一戸建てなどを、賃貸したり売買したりする不動産
投資は、取得する物件が新築か中古か、購入は借り入れだけでする
のか自己資金も投入するのか、どんなかたちで管理やメンテナンスを
して保有するのか、売却する場合にはいかに好条件で売り抜けるか、
などがポイントになります。

一般的に不動産投資は、投資した自己資金に対する利回りが良いと
いう魅力がありますけれども、基本的に土地の価格は右肩下がりだと
いうこと、また人口減少などの影響で不動産が余っていて、統計による
と、全国の住宅総数6,063万戸に対して、818万戸が空き家になって
いること、などのリスクもあります。

そして何よりも現物の不動産に投資をするにはかなりの資金が必要
ですから、一般的には資産としての不動産というと、マイホームや人に
よっては相続で取得した土地建物、ということになると思います。

でも、マイホームというのは、収益を生むものではありませんよね。
しかもローンで購入している場合は、マイホームは表向きは資産でも、
実はその資産価値はローン残高を差し引いて、考えなければなりま
せん。
となると、住宅ローンは元利均等返済の場合、返済開始間もない頃は
支払いの殆どが利息分に充当されるので、元金が思っているほど減ら
ないのに対して、住宅は住み始めたとたんに新築ではなく中古の価値
しかなくなりますので、購入当初は住宅の資産価値より、住宅ローン
残高の方が多くなってしまうのが一般的です。
住宅の資産価値よりローン残高の方が多ければ、自分名義であっても、
自分の資産として売却することもできませんよね。
ですから、ローンの残債は極力少なくして、原則として定年後まで持ち
込まないように、見直していく必要があります。

「我が家は債務超過になっていないか?」「我が家の純資産(資産-
負債)は今どのくらいになるのか?」は、家計のバランスシートというもの
を作ってみると一目瞭然ですから、ぜひこういったものも利用しながら、
年齢とともに資産を増やしていけるようにしたいものです。

バランスシートの作り方については、またの機会にお話ししたいと思い
ますが、ちなみに日本人が所有している資産の平均像は、資産合計の
6割が不動産で、残り4割が金融資産、さらに金融資産の6割が現・預金
で、2割が保険、2割が株式や投資信託などである、と言われています。
つまり一般的には、資産の半分以上が、値下がりするものを借金して
買った不動産で、金融資産の半分以上を、ゼロ金利の預金に眠らせて
いる…ということなんですね。

そのせいもあってか、日頃お受けするご相談のベスト3としては、1番
多いのが「安心できるマイホーム購入プラン」について、2番目に多い
のが「上手なお金の殖やし方」について、そして3番目が「失敗しない
保険選び」についてとなっています。
なかでも、長期にわたってお金を払い続ける住宅ローンについては、
一昔前は、既にローンを組んでいる方からのご相談を数多くお受け
していましたが、昨今では、先行き不安な世相を反映してか、住宅の
購入計画を立てる前に、その計画が将来的にムリなく実現可能かどうか
を、まずは相談したいという方が増えています。

では、様々なご相談をお受けしてきた経験も踏まえながら、次回以降
は住宅についてお話しします!

テーマ : ファイナンシャル・プランナー(FP) - ジャンル : ファイナンス

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