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住宅ローン選択のポイントは?

今回は、「失敗しないマイホーム購入」の第3ステップ、住宅ローンに
ついてです。
住宅ローン選択のポイントは、全部でいくら払うのかを見定めること!
目先の金利の低さだけに惑わされてはいけません。

住宅ローンの金利には、借入期間中ずっと金利が変わらない固定金利
型と、5年ごとに金利の見直しがある変動金利型、それから借入当初
一定期間の金利を固定する固定金利選択型の、3種類があります。
固定金利選択型は金融機関の主力商品ですからすすめられる機会も
多いですし、借り入れ当初は3年とか5年とか金利が低いので、当面の
返済額だけを見て選択する方も多くなっています。

しかし、今は超低金利時代なわけですから、今後金利がどうなっていく
のかということも、十分に考えておく必要があります。
現在預金はゼロ金利です。
それに対して住宅ローンの金利は、1%前後のものが多くなっています。
今は金利が底なんですね。
ということは、変動タイプの住宅ローン金利は、上昇することがあり得る
ということです。

こういう局面では、お金を貯める時には、低い金利に長期間お金が固定
される商品は望ましくありませんけれども、ローンを組むときは逆に、
長期の固定金利商品を選んでおいた方が、今の低い金利を借入期間中
ずっと適用することができますし、金利上昇によって返済額が増える
リスクもありませんので、安心だと思います。
もっとも、例えば夫婦共働きなのでバリバリ稼いで、今金利が低いうちに
どんどん繰上返済する自信がある、というような場合には、固定金利型
よりも当初一定期間の金利が低い固定金利選択型を選ぶ、というのも
一つの方法ですが。

なお、金利は金融機関によっても、返済期間や自己資金の有無などに
よっても違ってきますけれども、ローンを組むときに支払う事務手数料も
金融機関によって違いますので、それも含めた総支払額で、金融機関を
比較することをお勧めします。

ちなみに、フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で
提供している長期固定金利の住宅ローンですが、提供している金融
期間によって、例えば金利は同じでも事務手数料が違う、というような
場合もあります。

仮に、フラット35で2,000万円を調達するとして…
【返済期間】 35年
【借入金利】 1.1% なら
【総返済額】 2,420万円 ですが、
【融資事務手数料】  が、
  A行 → 43万円
  B行 → 22万円  
だとしたら、やっぱりB行の方がお得ですよね。

もちろんフラット35以外にも、独自に全期間固定金利の住宅ローンを
取り扱っている金融機関もありますし、各行とも事務手数料は、フラット
35に比べると各段に安いのが一般的です。

しかし、例えばB行独自の全期間固定金利の住宅ローンで2,000万円
調達するとなると…
【返済期間】 35年
【借入金利】 1.6% なら
【総返済額】 2,610万円 ですから、
【融資事務手数料】 3万円 でも、
トータル支払額は、B行でフラット35を利用した場合より多くなってしまい
ます。

住宅購入の諸費用は、今お話した事務手数料の他にも、例えば登記の
費用や火災保険料など諸々あり、利用するローンによってかかる費用も
違ってきますので、それらも含めて検討すると良いと思います。
いつまでいくら払うのか、全部でいくら払うのかを、トータルに把握しま
しょう。

なお、注文住宅で、土地代金や建物の着工金・中間金の支払いに
つなぎ融資を利用したい場合には、つなき融資が可能な金融機関を
選んでおかなければなりません
その際、建築屋さんとお付き合いのある金融機関かどうか、なども関係
してくる場合がありますし、その分の金利や事務手数料についても、
把握しておく必要があります。

また、建築前に行う地盤調査の結果、地盤の補強が必要になるケース
もありますから、こういった費用もあらかじめ想定し、ゆとりある資金計画
を立てておきましょう。

では、次回以降は収益物件としての不動産について、お話していきたい
と思います。


テーマ : ファイナンシャル・プランナー(FP) - ジャンル : ファイナンス

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